風(fēng)投 來源：楚天都市報 2020-08-10 13:19:17
“轉(zhuǎn)換為LPR后，原來的利率折扣還有嗎?”“如果是公積金貸款，要換為LPR嗎?”“如果不做任何操作，是不是就等于選擇了固定利率?”
按央行規(guī)定，本月31日之前，存量浮動利率貸款要完成定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，貸款人可與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定“換錨”為LPR，還是固定利率。如今時間還剩20天，不少房貸一族對于到底是選擇固定利率還是轉(zhuǎn)成LPR仍存在一些疑問，記者對此采訪了部分業(yè)內(nèi)人士。
多數(shù)人淡然面對利率轉(zhuǎn)換
在武漢江漢路一家國有大行的網(wǎng)點內(nèi)，記者咨詢客戶經(jīng)理了解到，目前前來銀行網(wǎng)點辦理房貸利率轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)的人并不多。但她表示，這并不代表辦理了這項業(yè)務(wù)的人少。“我們銀行已經(jīng)通過短信、微信等多種方式通知客戶，進(jìn)行存量房貸定價基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換。近期咨詢的客戶明顯增多，來網(wǎng)點辦理此項業(yè)務(wù)的少，一方面是因為疫情的原因，另一方面客戶自己在手機(jī)上就能方便地操作。”
記者隨機(jī)采訪發(fā)現(xiàn)，已有不少人完成了房貸利率的轉(zhuǎn)換。從事金融行業(yè)的張女士說，從去年8月至今，人民銀行已發(fā)布12次LPR，與個人住房貸款利率掛鉤的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。她認(rèn)為未來的LPR水平可能呈現(xiàn)下降趨勢，于是她選擇了“LPR+浮動利率”的方案;而另一名男士認(rèn)為，他的房貸合同約定利率并不高，所以選擇了固定利率，不用操心未來利率的漲跌。
家住光谷的黃女士則表示，她在7月底收到貸款銀行發(fā)來的短信，銀行于7月30日開始對房貸的利率定價方式統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為LPR浮動利率定價。“其實對于我這種選擇困難癥，銀行統(tǒng)一轉(zhuǎn)換挺好的，還款額相差也不大。”
也有一些市民仍在觀察
業(yè)內(nèi)人士表示，在預(yù)期LPR下行的背景下，貸款人選擇浮動利率定價會比較合適;但在通脹上行等因素影響下，今后LPR也不排除會進(jìn)入上升周期，浮動的房貸利率也可能隨之走升。正是這種不確定性，讓不少存量房貸客戶仍在“拖延”觀望。
記者采訪中，市民黎先生提出了疑惑：自己的房子買得早，當(dāng)時房貸利率享受了九折，如果轉(zhuǎn)換為LPR定價，這些優(yōu)惠是不是就沒有了。對此，某股份制銀行客戶經(jīng)理郝同利解釋說，黎先生的理解有偏差。房貸利率之前參考的標(biāo)準(zhǔn)是由央行統(tǒng)一制定的基準(zhǔn)利率，目前黎先生執(zhí)行的實際房貸利率，是基準(zhǔn)利率的九折，即4.9%×0.9=4.41%。而如果轉(zhuǎn)換為LPR定價，就將在相應(yīng)期限LPR基礎(chǔ)上減去相應(yīng)的基點。也就是說雖然今后的房貸利率隨著LPR的波動而波動，但這個優(yōu)惠是一直存在的(詳細(xì)算法附后)。
客戶若不主動，銀行系統(tǒng)將給出選擇
存量個人貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上到8月31日結(jié)束。若貸款人未在此前轉(zhuǎn)換，銀行將會如何處理?記者了解到，銀行系統(tǒng)將自動調(diào)整為LPR浮動利率或固定利率，但不同的銀行標(biāo)準(zhǔn)不一。
招商銀行早在今年2月底就公告稱，該行會在2020年4月將存量浮動利率住房貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，客戶無需進(jìn)行操作;武漢農(nóng)商行上月底通知客戶稱，將于2020年7月30日開始對個人住房貸款的定價方式統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為LPR浮動利率定價;湖北銀行則于本月初公告稱，擬定于2020年8月10日之后對客戶在轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的尚未申請轉(zhuǎn)換為LPR定價方式的個人貸款統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為LPR浮動利率定價方式;此外，光大銀行和中信銀行表示，2020年7月21日對未辦理轉(zhuǎn)換的商業(yè)性個人住房貸款，按照標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)換規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR浮動利率定價。
幾家國有銀行目前沒有發(fā)布明確公告。不過記者撥打工行、中行和建行的客服電話了解到，如果轉(zhuǎn)換期結(jié)束，仍有客戶沒有主動做出選擇，銀行系統(tǒng)將默認(rèn)為固定利率，即原合同當(dāng)前執(zhí)行的利率水平。
問題
調(diào)整方案有哪幾種?
有兩種：一個是轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率;另一個是轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
此外，有三種情況不需要調(diào)整：公積金個人住房貸款或組合貸款中的公積金部分;固定利率貸款;2020年底前到期的個人住房貸款。
問題
轉(zhuǎn)化成LPR，你的房貸利率到底怎么變?
(1)確定點差(可為負(fù)值，在合同剩余期限內(nèi)固定不變)
點差=轉(zhuǎn)換前的房貸利率-2019年12月的相應(yīng)期限LPR(該月5年期以上LPR為4.8%)
拿黎先生舉例，他目前房貸利率是基準(zhǔn)利率的9折，即4.9%×0.9=4.41%。貸款還剩12年，所以適用的是5年期以上貸款。因此，他的固定點差=4.41%-4.8%=-0.39%，也就是-39個基點。
再比如，黃女士目前房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮10%，即5.39%。剩余期限20年，同樣適用的是5年期以上貸款。她的固定點差=5.39%-4.8%=0.59%，也就是59個基點。
(2)確定房貸利率
轉(zhuǎn)換后的房貸利率=重定價日的相應(yīng)期限LPR+點差
目前重新定價日，不少銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應(yīng)的日期。
假設(shè)黎先生選擇了重定價日為1月1日。那么2020年由于錨定2019年12月LPR，因此房貸利率不會發(fā)生變化。而到了2021年，他當(dāng)年全年的房貸利率=2020年12月的LPR(假設(shè)為4.6%)-0.39%=4.21%，將較2020年下降20個基點。
問題
轉(zhuǎn)換要注意哪幾點?
●定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換;
●借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉(zhuǎn)換;
●原借款合同有兩個(含)以上借款人，需所有借款人意見一致且辦理完成，才可完成轉(zhuǎn)換。
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