快訊 來(lái)源：觀察者網(wǎng) 2023-08-30 14:24:28
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“規(guī)模如果是要面子的話，經(jīng)營(yíng)品質(zhì)就是里子?！?月28日，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東在中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，綠城正在做的，就是在規(guī)模相當(dāng)?shù)那闆r下，來(lái)提高內(nèi)在質(zhì)量。
他指出，從投資品質(zhì)的角度來(lái)講，綠城的權(quán)益正在大規(guī)模提升，確保了股東的利潤(rùn)貢獻(xiàn)和回報(bào)轉(zhuǎn)化，這是投資人最關(guān)心的，也是綠城特別看重的。
(資料圖)
一份亮眼的成績(jī)單，加上政策端利好頻現(xiàn)，終于換來(lái)資本市場(chǎng)認(rèn)可。8月28-29日，綠城中國(guó)股價(jià)一路走高，由7.49港元提升至9.06港元，兩日間大漲超20%，市值提升38億港元。
提升權(quán)益占比，進(jìn)而提升股東回報(bào)
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，受行業(yè)波動(dòng)和結(jié)算周期影響，綠城中國(guó)上半年實(shí)現(xiàn)收入569.76億元，同比減少12%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)46.41億元，同比下降4.5%；以此為前提，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)25.45億元，反而同比大幅上升41.3%。
這主要得益于企業(yè)銷售權(quán)益占比的不斷提升。
銷售數(shù)據(jù)顯示，上半年綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售金額約1342億元，同比增長(zhǎng)19%。其中，綠城集團(tuán)自投項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售金額約982億元，同比增長(zhǎng)16%，歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約633億元，同比增長(zhǎng)40%，權(quán)益比提升至64%。
至此，企業(yè)合同銷售、自投銷售、權(quán)益銷售三榜單均位列全國(guó)前十。
截至年中，企業(yè)累計(jì)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約3114億元，權(quán)益金額1955億元，權(quán)益占比約63%，為企業(yè)未來(lái)營(yíng)收與股東利潤(rùn)的增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。
“銷售規(guī)模中我們最看重的就是權(quán)益規(guī)模，因?yàn)檫@代表了更高的股東回報(bào)轉(zhuǎn)化?！睆垇問|坦言，綠城原來(lái)的目標(biāo)是在2025年進(jìn)入前十名，現(xiàn)在已經(jīng)提前完成，并且通過投資土地權(quán)益的比重來(lái)看，權(quán)益規(guī)模會(huì)持久往上提升。
在他的設(shè)想中，綠城2025戰(zhàn)略規(guī)劃中，對(duì)綠城的定量要求就是Top10，主要提升的就是權(quán)益比重，這也是綠城未來(lái)提升投資品質(zhì)，進(jìn)而提升財(cái)務(wù)產(chǎn)出的重要方向。
此外，更加聚焦核心城市的核心地塊，是綠城中國(guó)銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的重要保障。
綠城中國(guó)管理層表示，今年上半年，分化仍然是行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，從城市表現(xiàn)來(lái)看，一線和強(qiáng)二線整體良好，三四線城市整體仍在筑底。雖然帶來(lái)毛利率降低作為整個(gè)住宅開發(fā)行業(yè)的階段性趨勢(shì)難以改變，但是綠城聚焦核心城市、核心地段的策略導(dǎo)致其安全性更高，去化速度和價(jià)格也更有保障，最終帶來(lái)利潤(rùn)率的提升。
截至今年6月30日，綠城集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目200個(gè)（包括在建及待建），總建筑面積約4455萬(wàn)平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為2660萬(wàn)平方米。
其中，一二線城市貨值占比79%，長(zhǎng)三角區(qū)域占比52%，北京、上海、杭州等十大戰(zhàn)略核心城市占比53%。張亞東表示，在土地的獲取上，權(quán)益比的提升也將是重要指標(biāo)。
對(duì)于目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)，張亞東預(yù)計(jì)，今年的新房市場(chǎng)規(guī)模會(huì)在10萬(wàn)億到12萬(wàn)億之間，綠城的目標(biāo)是占據(jù)整個(gè)行業(yè)3%。
其總結(jié)了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)變化：發(fā)展階段發(fā)生變化，從增量時(shí)代到存量時(shí)代；供求關(guān)系發(fā)生變化，從供不應(yīng)求到供過于求；市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從剛需為主變成改善為主；房屋功能需求發(fā)生變化，從原來(lái)金融屬性占重要地位到回歸居住屬性。
張亞東表示，在這四個(gè)變化中，綠城均獲得了先機(jī)與優(yōu)勢(shì)。
以綠城的房產(chǎn)品為例。一直以來(lái)綠城都將保持產(chǎn)品品質(zhì)第一品級(jí)、客戶滿意度第一身位作為長(zhǎng)期追求，在房產(chǎn)品打造上，不斷精進(jìn)工程管控，精研客戶需求，創(chuàng)新優(yōu)化設(shè)計(jì)，交付了一個(gè)個(gè)品質(zhì)作品。想客戶所想，切實(shí)滿足了人們的居住需求，在存量市場(chǎng)也表現(xiàn)出較高溢價(jià)。
量入為出，資金安全是底線
在財(cái)務(wù)流動(dòng)性方面，綠城中國(guó)的表現(xiàn)依舊穩(wěn)健。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，綠城中國(guó)擁有銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）為687.82億元；現(xiàn)金短債比2.2倍。其中，銷售監(jiān)管資金215.03億元，與去年底的218.65億元持平。
期末，綠城中國(guó)總借貸1426.13億元，凈負(fù)債738.31億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為70.2%，依舊維持在行業(yè)低位。同時(shí)，企業(yè)總借貸加權(quán)平均利息成本為4.4%，較去年同期下降10個(gè)基點(diǎn)；一年內(nèi)到期借貸余額為310.60億元，占總借貸的21.8%。
值得一提的是，截至目前企業(yè)融資渠道依舊暢通。截至今年6月30日，綠城中國(guó)累計(jì)發(fā)行境內(nèi)債券78.09億元，境內(nèi)公開發(fā)債平均發(fā)行期限為 1.48 年，平均利息成本進(jìn)一步降低至3.74%。截至8月25日，企業(yè)今年已累計(jì)發(fā)債108.59億元。
同時(shí)，綠城積極推動(dòng)商業(yè)銀行跨境聯(lián)動(dòng)，提前置換到期債務(wù)，上半年與國(guó)有及股份制銀行完成三年期境外融資共6.46億美元。
得益于此，近年來(lái)鮮少給予內(nèi)房企正面評(píng)價(jià)的標(biāo)普與穆迪，對(duì)綠城分別維持BB-、展望正面及Ba3、展望穩(wěn)定。
綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，確保資金安全永遠(yuǎn)是公司的第一原則，是底線。
在此背景下，企業(yè)并未停下投資腳步，上半年新增項(xiàng)目19個(gè)，總建筑面積約257萬(wàn)平方米，承擔(dān)成本約251億元，平均樓面價(jià)約每平方米12233元，預(yù)計(jì)新增貨值達(dá)571億元。
其中，綠城預(yù)計(jì)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約348億元，當(dāng)年轉(zhuǎn)化率61%。截至2023年6月30日，已實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約92億元。
報(bào)告期后，在上海第二批次第二輪土拍中，綠城中國(guó)又以斥資139.2億元搖號(hào)斬獲3宗宅地，均計(jì)劃年內(nèi)入市。
截至8月25日，綠城累計(jì)新增貨值1005億元，承擔(dān)成本491億元，預(yù)計(jì)年內(nèi)銷售轉(zhuǎn)化率將達(dá)到48%。
對(duì)于下半年的市場(chǎng)，結(jié)合目前對(duì)于所有項(xiàng)目的來(lái)訪和成交數(shù)據(jù)看，綠城中國(guó)副總裁李駿認(rèn)為，7月份已經(jīng)階段性完成筑底，8月份日均來(lái)訪環(huán)比7月份提升了將近10%，以此來(lái)看，市場(chǎng)在緩慢回升，因此綠城對(duì)后續(xù)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
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