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房企的融資，擁有了越來(lái)越多的反彈空間。

日前，中國(guó)銀行宣布利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已實(shí)現(xiàn)提款。這是一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，繼信貸、發(fā)債、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”之后，“內(nèi)保外貸”第四支箭又落地。也是繼監(jiān)管層發(fā)出支持房企離岸貸款信號(hào)后成功落地“內(nèi)保外貸”的首單。

那么，在國(guó)內(nèi)銀行擔(dān)保信用加持下，國(guó)內(nèi)房企的海外融資渠道能否重新打開(kāi)?專家對(duì)此怎么看?

首單“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)花落龍湖

“內(nèi)保外貸”是指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊(cè)的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。

據(jù)悉，此次中行與龍湖集團(tuán)開(kāi)展的“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，由境內(nèi)機(jī)構(gòu)接受龍湖集團(tuán)境內(nèi)主體委托，為其開(kāi)立人民幣融資保函，并由中銀香港發(fā)放貸款，滿足龍湖集團(tuán)流動(dòng)性需求。

事實(shí)上，首單房企“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)的落地和近期監(jiān)管層政策支持密切相關(guān)。11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)政策措施落實(shí)工作。會(huì)上，央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，要通過(guò)內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，商業(yè)銀行境外分支行要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項(xiàng)目落地。此后，12月初，也有市場(chǎng)消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行在12月10日前向房企提供離岸貸款，放款對(duì)象涉及多家房企。

首單房企“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)之所以花落龍湖，與龍湖自身資質(zhì)相關(guān)。作為民營(yíng)房企“示范生”，龍湖保持財(cái)務(wù)自律，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全。截至2022年上半年，龍湖連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。其中，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%。而龍湖也是少數(shù)獲得標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)三大機(jī)構(gòu)全投資級(jí)評(píng)級(jí)的優(yōu)質(zhì)房企。

中國(guó)銀行公司金融部總經(jīng)理葛春堯介紹：“本筆‘內(nèi)保外貸’有以下特點(diǎn)：一是業(yè)務(wù)落地效率高，在接到企業(yè)申請(qǐng)后，不到10個(gè)工作日的時(shí)間內(nèi)完成了保函開(kāi)立以及境外放款，有效滿足企業(yè)時(shí)效性需求。二是機(jī)構(gòu)間合作緊密，中行境內(nèi)外兩家機(jī)構(gòu)，一家服務(wù)境內(nèi)擔(dān)保主體，一家對(duì)接香港融資主體，充分發(fā)揮我行海內(nèi)外一體化優(yōu)勢(shì)，在各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)密切配合。”

專家：境外融資迎轉(zhuǎn)折

今年以來(lái)，綠地控股、旭輝控股、融創(chuàng)中國(guó)等多家大型房企境外債務(wù)均在尋求展期甚至出現(xiàn)違約，影響中國(guó)房企在境外的信用形象，境外融資渠道基本喪失融資功能。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月份至11月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，海外債占比僅為2.3%，同比下降14.1個(gè)百分點(diǎn)。而從11月份單月來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為465億元，同比下降25.9%，環(huán)比下降18.4%。受疫情、政策調(diào)整等多重因素影響，11月份市場(chǎng)觀望情緒較大，融資規(guī)模再度下滑，年內(nèi)僅高于2月份水平。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，海外債占比為0。

“內(nèi)保外貸”其實(shí)是銀行的一項(xiàng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，而此時(shí)重啟對(duì)房企的“內(nèi)保外貸”具有重要意義。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,因?yàn)榫惩馐袌?chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用已經(jīng)失去信心了，而此前多數(shù)房企都是需要依靠境外融資，所以境外融資的恢復(fù)對(duì)于民企的穩(wěn)定性具有重要意義。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示,銀行此舉有助于房企緩解償債壓力，防止債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，也有利于促進(jìn)海外投資者恢復(fù)投資信心，改善房企海外融資環(huán)境。

除了中國(guó)銀行對(duì)龍湖的“內(nèi)保外貸”首單落地外，中信銀行、光大銀行近期也與多家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為房企提供綜合金融服務(wù)，其中就包括“內(nèi)保外貸”等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。而首批獲得貸款資格的5家房企包括龍湖集團(tuán)、旭輝控股、碧桂園、美的置業(yè)和新城發(fā)展。

對(duì)于“內(nèi)保外貸”會(huì)利好哪些房企，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜點(diǎn)評(píng)稱：“房企發(fā)行境外債時(shí)基本都是無(wú)擔(dān)保、無(wú)抵押的信用債，之所以很多房企出現(xiàn)了流動(dòng)性問(wèn)題，表明其境內(nèi)的融資空間也已經(jīng)用盡了，而‘內(nèi)保外貸’這種方式需要房企在境內(nèi)擁有足夠的擔(dān)?；蛘叩仲|(zhì)押條件，很顯然目前的大多數(shù)房企是不具備的。因此，‘內(nèi)保外貸’這種方式不會(huì)擴(kuò)展到更多的房企，它只適用于資質(zhì)較好的房企。”

房企融資還需推力

業(yè)內(nèi)更為關(guān)注的是，在國(guó)內(nèi)銀行擔(dān)保信用加持下，內(nèi)房企的海外融資渠道能否重新打開(kāi)?

去年下半年以來(lái)，房企普遍遭遇流動(dòng)性危機(jī)。在償付高壓下，多數(shù)房企選擇“保內(nèi)棄外”，這使得內(nèi)房企在境外的信用形象急劇下滑，并頻頻遭到海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)主體評(píng)級(jí)或展望評(píng)級(jí)，內(nèi)房企境外融資渠道幾乎處于凍結(jié)狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1至11月，房企境外債券發(fā)行總額約269.1億美元，達(dá)到近5年來(lái)最低值，同比下降約64.2%。

李宇嘉表示,目前，我國(guó)民營(yíng)房企的境外融資基本處于凍結(jié)狀態(tài)，境外市場(chǎng)認(rèn)為我國(guó)民營(yíng)房企已經(jīng)沒(méi)有償債能力，所以，需要修復(fù)境外市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)房企的看法。中國(guó)銀行采取內(nèi)保外貸的這種形式來(lái)投放資金，這是首單，后續(xù)將會(huì)有更多房企嘗試。

柏文喜認(rèn)為，受整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)信心極度萎縮影響，以及房企自身評(píng)級(jí)取消或降低影響，無(wú)法憑借自身信用繼續(xù)發(fā)債或者很難發(fā)債，所以需要借助國(guó)內(nèi)銀行擔(dān)保來(lái)提升增信。“內(nèi)保外貸”首單的落地，有助于緩解房企的境外債流動(dòng)性壓力，并實(shí)現(xiàn)借新還舊式的良性循環(huán)，從而推動(dòng)境外融資的逐步重啟與恢復(fù)。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖則認(rèn)為，“內(nèi)保外貸”有作用，但并不能完全解決房企融資問(wèn)題。房企要做“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，一是用現(xiàn)金做質(zhì)押，二是用土地作質(zhì)押，如果用土地做質(zhì)押，質(zhì)押率可能只有五折、四折甚至三折。如果房企已經(jīng)具備這樣的質(zhì)押能力，在境內(nèi)能貸出錢(qián)來(lái)，也有能力償還海外債務(wù)。目前很多房企還很難做到這一點(diǎn)。